โดย ราชันย์ ตันติจินดา นักวางแผนการเงิน CFP
อยากมีบ้านหรือคอนโดสักหลัง ควรมองหาที่ราคาเท่าไรถึงมีโอกาสกู้ธนาคารได้ หรือถ้าต้องจ่ายเงินดาวน์ก็จะได้ไม่ต้องเตรียมเงินไว้เยอะเกินไป คงเป็นคำถามยอดฮิตติดอันดับสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดใหม่สักหลัง บทความนี้จึงจะมาเคลียร์คำถามนี้ให้กับทุกคน ด้วย 4 สิ่งที่ต้องรู้ ดังนี้
1) ผ่อนได้ไม่เกินเท่าไร
โดยคนที่รายได้เดือนละ 30,000 บาท อาจผ่อนหนี้ได้รวม 40% ของรายได้ หรือเดือนละ 12,000 บาท จะเหลือเงินไว้ใช้จ่ายอื่นเดือนละ 18,000 บาท ส่วนคนที่รายได้เดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจยอมให้ผ่อนได้เดือนละ 70% ของรายได้ หรือเดือนละ 70,000 บาท จะเหลือเงินไว้ใช้จ่ายอื่นเดือนละ 30,000 บาท เป็นต้น ดังนั้นแม้คนที่รายได้สูงจะผ่อนได้ในสัดส่วนที่สูง แต่จะเห็นได้ว่ายังมีรายได้ที่เหลือจากการผ่อนเพื่อไปใช้จ่ายอื่นๆ มากกว่าคนที่มีสัดส่วนผ่อนต่ำกว่า จึงส่งผลให้คุณภาพชีวิตในการใช้จ่ายประจำวันจากเงินที่เหลือ หรือความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ไม่ได้มากไปกว่าคนที่มีสัดส่วนการผ่อนที่ต่ำกว่าเลย
2) ผ่อนหนี้อื่น คิดด้วยไหม
3) ผ่อนเท่านี้ กู้ได้เท่าไร
4) ต้องมีเงินดาวน์หรือเปล่า
วงเงินกู้ที่ธนาคารให้นอกจากดูรายได้ ภาระผ่อนหนี้เดิม และปัจจัยอื่นๆ แล้วนั้น ยังขึ้นกับเงื่อนไข LTV (Loan to Value) หรือวงเงินกู้สูงสุดเทียบกับมูลค่าหลักประกันด้วย โดยตัวอย่างเกณฑ์ LTV ล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ม.ค. 63) กรณีราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท สำหรับการกู้บ้านหลังแรก LTV สูงสุดอยู่ที่ 100% ของราคาบ้าน และยังกู้เพิ่มได้อีก 10% ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าตกแต่งบ้านได้ ทำให้อาจไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มก็ได้ แต่หากเป็นการกู้บ้านหลังที่สอง LTV สูงสุดจะอยู่ที่ 90% ของราคาบ้าน (กรณีผ่อนหลังเดิมมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป) ทำให้ต้องมีการเตรียมเงินดาวน์ไว้อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน เป็นต้น อย่างไรก็ตามเกณฑ์ LTV ของบางธนาคารอาจให้วงเงินต่ำกว่าเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยได้
ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารแห่งหนึ่งกำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ที่ 90% ของราคาบ้าน หากนาย A ต้องการซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะสามารถขอกู้ได้เพียง 1.80 ล้านบาทเท่านั้น ( = 2 ล้านบาท X 90%) โดยต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มอีก 2 แสนบาท แม้ความสามารถขอกู้จากรายได้และภาระหนี้เดิมของนาย A จะสามารถกู้ได้ถึง 1.85 ล้านบาทก็ตาม เพราะวงเงินกู้ต้องไม่เกินเกณฑ์ LTV ด้วย
เมื่อรู้ครบทั้ง 4 สิ่งข้างต้นแล้ว เชื่อว่าทุกคนคงได้คำตอบแล้วว่า “รายได้เท่านี้ ซื้อบ้านได้เท่าไร” เพื่อจะได้เริ่มมองหาบ้านหรือคอนโดในราคาที่เอื้อมถึง ไม่ต้องเสียเวลาเป็นสัปดาห์เพื่อยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณาแล้วต้องพบกับความผิดหวัง อย่างไรก็ตามสำหรับใครที่อยากได้บ้านหรือคอนโดที่ราคาสูงกว่าความสามารถในการขอกู้ ทางเลือกที่หลายคนนิยมทำคือ “การกู้ร่วม” แต่การกู้ร่วมไม่ได้เหมาะกับทุกคนอีกทั้งยังมีข้อควรระวัง เช่น ภาระหนี้ที่เกินตัวหากคนใดคนหนึ่งประสบปัญหาผ่อนต่อไม่ได้ เป็นต้น ดังนั้นการตัดสินใจซื้อบ้านที่ดีจึงต้องพิจารณาให้รอบคอบ อยู่บนข้อจำกัดและความเหมาะสมของแต่ละคนเป็นสำคัญ
ที่มา สมาคมนักวางแผนการเงินไทย
